快讯：楼市过热警报已拉响 分类调控政策料在越来越多城市上演

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在对部分地块设定了最高出让价格后，苏州市政府21日宣布，全年商品住宅用地供应规划380公顷，同比增长22.6%，下半年将进一步专项研究房地产市场供需情况，确保房地产市场顺利健康快速发展。

这是近期二线热点城市楼市“因城措施”的缩影。 业内人士表示，土地市场火爆、房价暴涨已从一线城市蔓延到二线热点城市。 随着楼市过热预警的响起，越来越多的城市上演了土地供应、限购、信贷紧缩等差异化的分类调控政策材料。

地王频现部分城市残留泡沫

从一线城市到二线热点城市，总价地王、单价地王层出不穷。 融创中国董事长孙宏斌表示，部分城市土地市场过热，已经出现较大风险。

根据克而瑞研究中心的报告，年来，总价、单价“地王”的数量达到了72枚。 另外，在设施统计中，如果计算高溢价率这一指标，则今年以来发生了超过100枚的地王。

目前，楼市面临结构性泡沫局部吹袭的风险。 一个是地价泡沫风险。 孙宏斌认为，南京、苏州这些城市，虽然房价没有泡沫，但地价确实有泡沫，许多杭州开发商认为是亏损的，但目前长三角高价持有的开发商此后并不容易赚钱。

此外，业内人士指出，地王在2007年左右楼市如火如荼的时期大量出现，当时也产生了大量地王，但不幸的是，随着2008年金融危机的爆发，有点地王项目被开发商退居或落入手中，多年

另一方面，由于地方热点城市“豪宅化”，有房价高涨的风险。 亚豪机构副总经理任启鑫表示，受土地价格急剧上涨的影响，二线城市房价将环比快速上涨，未来面临政策收紧的风险。

此外，巨额投资目的地还可能加剧房企的高负债、高杠杆风险，如果房地产市场风向改变，中小型房企的破产可能会给局部金融安全带来危险。

杆的分类控制得到深化

最近召开的中共中央政治局会议指出，要按照提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，重视地域性、结构性问题的处理，实施差异化的调控政策。

业内普遍预计楼市差异化调控将进一步深化，地价、房价过热城市、严格调控杠杆、有序“举债”，出台土地供应、限购等措施。

房地产面临的整体宽松环境局部紧缩。 UBS证券中国首席经济学家汪涛说，鉴于近期决策层再次强调控制金融杠杆、推进结构改革，短期政策已呈宽松之势或达到顶峰。 未来几个月人民币贷款和社会融资规模的增长应该恢复正常步伐。 年内决策层应维持宽松的整体基调，信用条件基本稳定。

从4月信用恢复情况来看，未来货币政策将注重“虚脱入实”，大类金融资产将在一定程度上“杠杆化”。 这座楼市的升温来源于宽松的货币环境。 在库存的主基调下，非限制性购房城市的房贷利率、首付比例以及两套房政策处于金融危机以来最宽松的阶段。 此外，过去，中介企业、互联网金融平台、民间借贷企业等获得“首付贷款”、过桥贷款等行为也在逐步整顿，房地产行业异地筹资和杠杆化将受到严格控制。

中金企业首席经济学家梁红认为，过去几年的实践已经说明，诉求端的控制在长时间内基本无效。 限购、提高首付比例、增加交易税等调控手段未能阻止过去5年房价上涨。 她认为，只有切实增加供给，加强分层住房市场体系建设，才能构建合理健康的房地产市场。

她还建议在房地产领域也推进全面的供给侧改革，包括在农村生活人口流入较多的城市增加土地供给，降低土地价格。 抓紧推进户籍制度改革，特别是公共服务和农村土地产权方面的政策规定。

趋势分化住宅价格的涨幅或幅度狭窄

“5、6月，全国房价持平，下跌的城市预计将逐渐增加，房价涨幅也将进一步下降。 下半年楼市将迎来新的降温周期。 ”。 伟业我爱家(博客，微博)集团副总裁胡景晖先生。

他解释说，从今年3月开始，一线城市逐渐收紧楼市限购政策，一线城市楼市已经开始降温。 如果地方城市房价继续火热，楼市政策很可能会更加收紧。 并且，在经历了截至去年4月的购买诉求大量释放后，购买诉求严重透支。

北京中原市场研究部同样认为，北京二手房市场将迎来新的降温周期。 随着供求矛盾的缓和，买方市场话语权增强，价格游戏空间扩大，成交周期也变长。 二季度，二手房上网本量继续下跌，房价逐渐上涨稳定。

目前，北京新房、二手房市场成交明显下降。 根据伟业，据我家集团数据中心统计，去年5月上半叶，北京新商品住宅(不含保障房)共计4023套，比4月上半叶下降17.5%，比环比4月下半叶下降60.8%。 北京市二手房共计9180套，比4月上半叶下降29%，比环比4月下半叶下降31.7%。

另外，上海、深圳和部分二线城市也进入了“买入不买入都会下跌”的观望期，尤其是二手房市场买卖双方的议价空间更大。

但是，中信证券研究员陈聪表示，降温只是暂时的。 他认为，全年的销售速度有可能出现n型变化，上个4月销售脱化加速，4月至3季度由于个别城市管制政策，销售脱化速度将有所下降，但3季度以后，销售脱化速度将再次回升。 预计全年来看，n的低点也不低，全年很受欢迎。 陈聪认为，房价快速上涨阶段已经结束，未来将稳步上升。

广发证券分析表明，未来信贷宽松空间有限，资金支持销售价格持续上涨的边际效应逐渐减少，前期诉求已经充分释放。 另外，考虑到去年基数逐渐上升，预计未来整体成交将比去年同期逐渐放缓。 但是，城市分化依然存在，一些二线城市的成交量短期内仍维持在较高水平。 (记者费杨生)