快讯：房产信贷政策将分化 一二线城市开发贷或降温

本篇文章2587字，读完约6分钟

“今年楼市回暖主要出现在一二线城市，三四线城市库存压力依然很大。 ”。 银领域人士向中国证券报记者表示，商业银行房地产信贷政策分化趋势更加明显，三四线城市房地产开发信贷材料将持续收缩。 解体者认为一线城市楼市在今年一季度有明显的回暖趋势，但这场爆炸性的回暖不会扩散到三四线城市，也不会持续太久。 随着房地产及相关金融政策回归平稳，一二线楼市增长放缓，房地产开发贷款、个人住房贷款等诉求随之降温。

一二线城市发展信贷或降温

根据国家统计局公布的3月70日大中城市住宅销售价格波动情况，3月份新商品住宅价格上涨的城市数量明显增加，达到62个，是近两年来房价上涨城市数量最多的月份。 许多城市涨幅扩大，55个城市新建商品住宅价格涨幅高于上月，47个城市二手房价格涨幅高于上月。

在这次涨价的背后，商业银行的“杠杆”不可缺少。 央行最新发布的《年一季度金融机构贷款投放统计报告》显示，今年一季度房地产贷款增速有所上升。 年3月底，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增长率比上年末高1.3个百分点。 季度增加1.5万亿元，比去年同期增加5045亿元。 其中，房地产开发贷款余额5.22万亿元，比去年同期增长13%，增长率比上年末低4.9个百分点。

火热如火之后或降温。 5月9日，人民日报刊登了《开局第一季度听大势——权威人士谈当前中国经济》，权威人士表示:“房子是用来住人的，这一定位不可偏离。 要通过人的城市化“去库存”，通过杠杆“去库存”，逐步完善以宏观、地方为主体的差别化管制政策。

拆船者指出，这意味着重视宏观政策，各地方的差异化控制可能会成为下一阶段“去库存”的首要方向。 未来楼市的“分城措施”将更加清晰，过热的二线楼市将实施调控。

中原地产首席分解师张大伟认为，开年楼市成交剧烈，房价涨幅持续扩大，房价环比上涨的城市数量创近两年来新高。 后续市场不仅面临自然召回的压力，沪深等热点城市还受到历史上最严格的调控政策。 沪深的先行指标已经持续大幅下跌，3月底两地中原报价指数下跌了50%。 也就是说，估计下跌房源已经超过了上升房源。 政策的短期效果目前市场逐渐进入调整。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊预测，二线楼市房地产开发贷款将迅速降温。 另一方面，一季度房地产市场快速增长，本来属于政策短期调整。 另一方面，商业银行近年来的房地产信贷政策趋于谨慎，将根据调控基调尽快调整。

三四线城市的库存清除任务是很困难的

作为对房地产诉求施加杠杆作用的“主力”，商业银行在该楼市上涨中并未“冲昏头脑”，三四线城市的房地产开发贷款依然吃紧。

“上海(大厦)、深圳(大厦)一线城市楼市坚挺，但大部分三四线城市还在去库存。 我们这两年一直密切注意开发信贷，但今年还没有发放开发信贷。 ”。 张艳是全国银行江苏某三线城市分行的负责人，她告诉中国证券新闻记者，不仅是她所在的银行，当地的大部分银行都一样。

张艳告诉记者，目前的首要任务还是去库存，银行在三四线城市的开发贷政策中短期内不会放松。 “地方政府、银行和开发商都在研究库存的消化方法，没有心思投入新的开发信贷。”

中国证券报记者在采访时发现，中小开发商更坦率地说“不要花钱”。 在海南三亚，私人开发商的负责人说:“现在银行不愿意向我们贷款。 不敢拿地，必须贷款干什么？ 我们现在需要的是充分利用库存、资金。 ”。

业内人士认为，目前三四线城市的存款销售比有所下降，但仍居高不下，难以去库存。 各地的政府和开发商必须避免再次进入“销售-拥有土地-建房-增加库存”的循环。 中原地产监测点城市，4月库存较去年年底南昌、深圳小幅增加，其他城市减少，杭州库存减少近7成。 从消化周期来看，4月点城市库存消化周期超过1年的只有青岛(楼盘)、莆田(楼盘)、舟山(楼盘)、呼和浩特(楼盘)等。 南京(楼盘)、苏州(楼盘)、合肥(楼盘)仍然维持在2~3个月，供需矛盾问题短期内难以解决。

根据易居研究院监测的35个城市数据，截至年3月底，一二三线城市新商品住宅存量总量分别为2493万、17728万、4257万平方米，环比增长率分别为-5.6%、-0.9%、0.0%。 其中，三线城市3月新增供应量349万平方米，新增供应量349万平方米，新增供应量和新增交易量持平，这导致库存波动幅度不大，库存清除任务依然艰巨。

信用政策将进入调整期

证券公司认为，在目前的情况下，一直被视为高质量资产的个人住房贷款也将进行调整。 根据国家统计局公布的年1-3月全国房地产开发投资和销售情况，1-3月，房地产开发公司共筹集资金31992亿元，比去年同期增长14.7%。 其中，国内贷款6226亿元，增长6.5%。 在其他资金中，定金和定金为7882亿元，增长25.9%的个人贷款为4670亿元，增长46.2%。 央行数据显示，今年一季度个人购房贷款余额15.18万亿元，同比增长25.5%，增速比上年末高2.4个百分点，比各项贷款增速高10.8个百分点。 一季度增加1万亿元，比去年同期增加4309亿元。

银行领域的人认为这种爆炸性的增长和再现很难。 另一方面，购房者的诉求大幅释放，未来准购房者将进入观望期，这也是个人住房贷款增速回调的主要原因。 另一方面，央行等监管部门预计将进一步细化“分城措施”，对比房价过快的城市调整个人住房贷款政策。 根据国家统计局的监测数据，近两个月合肥、南京、苏州等二线城市的房价增长率已经远远超过一线城市。

该策咨问研究部总监张宏伟对中国证券报记者表示，首先，从历轮楼市过热阶段的表现来看，每次市场过热，都会出台全国性的调控政策，为过热的楼市降温。 现在楼市调控政策的基调变成了“分城措施”，这意味着哪些城市目前过热，哪些城市面临调控风险。 目前，出现了南京、苏州、合肥等上述城市楼市过热的情况，这些城市已经出台了“温和”的调控政策，如果上述城市楼市继续火爆，“阳光盘”的频率目前“地王”的频率将持续下去，政策将继续 其次，央行等相关部门已经对上述热点城市进行了调查，储备政策准备充分，只是在等待时机的公布。 例如，首套房的认定标准和调整首期住房贷款将从现在的首付的2成恢复到首付的3成。 两套住房贷款的政策将从目前首付的4成提高到6成。 因公积金政策和贷款余额不足而被动收紧等。 (记者陈莹)