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营改增试点全面推开,各项相关政策密集落地。 昨天,财政部、国税总局联合发文确定了改革后的房地产交易、租赁环节的其他相关税种计税方法,进一步为改革后的市场衔接、过度铺底。 行业介绍,此次出台的配套政策改善了二手房交易环节个人税与营业税重合的问题,个人税计税方法有所改变,直接纳税额略有下降。

优化税收制度,避免税收重复

作为交易的一部分税种存在的重复收税一直备受诟病。 根据《增值税改革后契税、房地产税、土地增值税关于个人所得税计税依据的通知》(以下简称《通知》),个人转让房屋个人所得税应税所得不含增值税,个人取得房屋时交纳的价款所含增值税,计入房屋财产原值。

“在‘增值税改革’之前,销售者转让二手房时应当缴纳的营业税是价内税,包括在转让价格中,也与个人应当缴纳所得税的税基重叠”。 接近国税总局的业内人士向北京商报记者表示,“增值税改革”后,增值税属于价外税,新规定的出台也进一步确定,销售者个人所得税基不计算增值税,直接将房屋成本乘以税率是不利的。

另一方面,取得房屋支付的价款包含增值税计入房屋财产原值的表现,上述人士以100万元房屋为例,购房者支付的100万元房款和5万元增值税计入房屋自身价值,购房者以200万元价格再次转让房屋。

但是,必须注意的是,我国目前仍处于“增值税改革”的过渡期,近期也存在个人所得税税率和变动。 中国法学会财税法学研究会会长刘剑文表示,未来政府将本着对鼓励和限制二手房市场的态度,直接决定这一税率的波动幅度,“为实现平稳过渡,尽快制定完整的增值税法是当务之急”。

“增值税改革”二手房交易不增税

近日,国税总局副局长汪康表示,“增值税改革”后,个人二手房交易将维持5%的税率。 在二手房增值税方面,新税制规定对不满两年的住宅,增值税为销售价格的5%。 对两年以上的住宅,免征增值税(一线城市除外)。 在一线城市,2年以上不满5年的住房对总价增值部分征收5%的增值税,5年以上的住房免征增值税。

伟业我家集团副总裁胡景晖表示,现阶段房地产业的“增值税改革”税率基本延续至今的规定,首要目的是稳定市场预期,“增值税率公布前,各方多方多方猜测,市场目前正面临这一混乱,

但是,虽然税率似乎没有变动,但由于营业税和增值税的计算方法的不同,“增值税改革”后纳税人的负担实际上在一定程度上减轻了。 以价格为100万元的整套住宅为例,如果过去征收5%的营业税,计税公式为100万元×5%,即需要缴纳5万元的营业税。 增税后税率仍为5%,但由于增值税属于价外税,税基为100万元/(1+5% ),即实际缴纳增值税的95.2万元的5%为4.76万元,少交2400元。

市场没有明显的变动

随着房地产领域的扩张全面推开进入倒计时,市场真的如人们所想的那样变得愚蠢了吗? 中原地产首席分解师张大伟等人用“平静”等相似的语言表达了这次改革对楼市的影响。 汪康说:“怎么申报、怎么申报、填什么表、在哪里做,一切基本不变。” 因为,无论是租房还是买房,完全可以无视税制转换带来的影响。

张大伟进一步表示,“增值税改革”这一税制改革是中国整体财税改革的一环,从长远来看是为了顺利降低交易税的负价格的调整,与目前楼市调控相关性不大。 说明“‘增值税改革’本来就是要优化税制结构,不重复征税,从整体上看对市场也有积极意义。”

值得注意的是,根据《增值税改革》的相关规定,今年5月1日以后取得,在会计制度上以固定资产计算的房地产,或者5月1日以后取得的房地产建设工程,收入税额应从取得之日起两年从销售项目税额中扣除。 财政部副部长史耀斌也确定,新增的房地产可以作为收入税抵扣,但如果生产经营没有利润,公司不会以抵扣为目的大量购买房地产。

增值税改革税率调整一目了然

增值税纳税人有形动产租赁服务17%

交通运输、邮政、基础电信、建筑、房地产租赁服务、房地产销售、土地开采权的转让11%

增值电信服务、金融服务、有形动产租赁6%

财政部和国家税务总局规定的征税行为0

服务外的现代服务、生活服务、无形资产的销售

财政部和国家税务总局规定的征税行为0

增值税所有小规模纳税人的征税服务3%或5%

(销售房地产开发公司自行开发的房地产项目)

标题:快讯:5月1日窗口临近 二手房交易营改增细则落地

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